Cómo se mueve hoy el mercado de alquileres en San Juan: los departamentos más caros, los más buscados y los que siguen relegados

El mercado de alquileres en San Juan atraviesa un período de reacomodamientos marcado por cambios en la demanda, en la oferta y en los valores de los inmuebles. Para entender el mapa actual, el presidente del Colegio Público de Martilleros y Corredores Inmobiliarios, Esteban Costela, analizó cuáles son las zonas más buscadas, cómo se comportan los precios y qué tendencias definen el escenario provincial.

El corredor más buscado: Santa Lucía, Capital y Rivadavia

Tanto para vivienda como para locales comerciales, los inquilinos se inclinan por un eje que se mantiene como el preferido desde hace años.
“Hay un corredor este-oeste que es siempre el más elegido: Santa Lucía, Capital y Rivadavia. En un cuarto lugar aparece Rawson”, explicó Costela.

En contraste, los departamentos más alejados mantienen una demanda menor:
“Pocito tiene demanda, pero es poca. Y en lugares como Valle Fértil o Zonda, la solicitud de alquileres es siempre más baja”.

El martillero destacó además el crecimiento sostenido de Santa Lucía:
“En los últimos cinco o siete años se han construido muchos barrios nuevos y es uno de los departamentos que más ha crecido”.

Chimbas, entre la resistencia y las sorpresas

Aunque muchos inquilinos suelen pedir expresamente “cualquier zona menos Chimbas”, Costela aclaró que hay sectores del departamento donde la demanda viene creciendo:
“Hay zonas muy lindas que se han alquilado bastante este año. Si tomás un ranking, después de Santa Lucía, Rivadavia, Capital y Rawson, aparece Chimbas”.

Alquileres comerciales: cambios en el mapa

Si se trata de locales comerciales, la lógica es otra. Las zonas calientes hoy son Capital, Rawson y Rivadavia, principalmente sobre arterias de alto tránsito.

Costela señala además la creación de nuevos polos comerciales impulsados por los propios municipios:

• Villa Krause, en Rawson, “ya funciona como un segundo centro”, con valores casi equiparables al microcentro.

• Chimbas embelleció calle Mendoza, lo que atrae actividad y comercios.

• Rivadavia desarrolló un polo sobre Rastreador Calívar, potenciando la zona del parque.

Estos desarrollos influyen directamente en los valores presentes y futuros de los alquileres comerciales.

Precios: Capital sigue al frente

Los valores de los alquileres muestran una amplia variación, influenciada por la distancia al microcentro y por la flexibilización que habilitó la nueva ley de alquileres, que permitió acordar libremente las condiciones entre propietarios e inquilinos.

“Los precios bajaron, pero con actualizaciones más frecuentes”, indicó Costela.

Una comparación muestra la brecha:

• Capital: departamentos de dos ambientes superan los $625.000, llegando a $700.000 o incluso $1.100.000.

• Chimbas: las mismas tipologías se encuentran entre $350.000 y $500.000.

En Rivadavia, las zonas cercanas a Libertador y a Ignacio de la Roza son las más caras, mientras que en barrios internos los valores bajan.

Oferta actual: abundan los departamentos chicos, faltan casas grandes

El mercado ofrece hoy mayor disponibilidad en departamentos de uno o dos dormitorios, donde la oferta está “súper normalizada”.
El problema aparece en las casas de tres dormitorios:
“Ahí hay un faltante importante”, advirtió Costela.

Además, en Capital se ve un fenómeno particular:
La depreciación funcional, cuando las casas del centro “dejan de ser útiles para lo que fueron creadas”. Muchas viviendas perdieron su rol habitacional y se destinaron a usos comerciales o profesionales, reduciendo aún más la oferta para familias.

San Juan atraviesa así un mercado de alquileres marcado por un corredor altamente demandado, zonas que buscan reposicionarse, precios que siguen liderados por Capital y un déficit claro de viviendas grandes. Una foto actual que explica por qué algunas zonas explotan, otras se estancan y los valores muestran diferencias cada vez más marcadas.